张译允 江苏省金燕房地产开发有限公司

摘要：近些年来，我国的房地产行业得到了非常迅猛的发展，房地产已经成为我国国民经济的重要支柱行业。然而，在房地产飞速发展的同时，也面临着许多问题。其中，房地产财务管理中存在的一些问题和漏洞尤其需要引起重视。本文从我国房地产企业财务管理的背景出发，对于其中存在的问题进行探析，并提出相应的解决对策。

关键词：房地产 财务管理 问题 对策

近些年来，随着我国经济的迅速增长以及城市化进程的深化，房地产行业在我国得到了非常迅猛的发展，我国也出现了数量众多，规模各异的房地产企业。然而，进入2012年之后，由于经济增速的放缓，国家对于房地产行业的调控越来越严厉，政策力度和频率都是前所未有，房地产企业也开始面临着越来越大的挑战。在这种背景下，房地产企业之间的竞争越来越激烈，因此，加强企业的财务管理，从而提高企业的内部经营管理效率，降低企业的筹资成本，更好的防范财务风险，对于房地产企业来说非常重要。

一、我国房地产背景概述

1. 市场发育不良，泡沫化程度高

我国的房地产行业发展的时间相对较短，并且在发展的过程中受到很多不良因素的影响，使得我国的房地产市场存在着发育不良，泡沫化程度高的现象。我国的房地产行业的利润率提高，不利于行业的可持续发展。根据相关的统计信息，房地产行业的利润率远远高于其他行业的平均利润率，并且一直呈现出高度增长的态势。国际上房地产的平均利润率一般都在5%-8%之间，然而，中国的房地产利润率高达20%-40%以上。房地产业的暴利和房价的虚高，使得房地产市场的投机行为愈加严重，导致房价已经远远偏离了其真实的价值和居民的收入水平，出现了比较严重的泡沫化现象。2012年以来，鄂尔多斯等地房地产市场的崩盘就是最好的例证。

2. 土地财政导致土地的供应不规范

土地转让收入是我国地方政府财政收入的主要来源，土地财政在很大程度上成为房价不断上涨的推手，并导致土地的供应不规范。首先，在土地的转让过程中，政府为了增加收入，低价从农民手中圈来土地并高价转让给开发商。其次，政府在与开发商的交易过程中屡屡出现违约或者更改条约的情况，政府的机会主义倾向非常严重。另外，我国政府的很多调控政策缺乏稳定性和延续性，一些政策甚至是违反市场经济的规律。政府在土地交易中还存在着很多暗箱操作的行为。这些都导致我国房地产发展中，存在着土地供应不规范的现状，严重阻碍了房地产行业健康可持续发展。

二、房地产财务管理中存在的问题

1. 房地产企业缺乏财务管理的意识

由于房地产企业的管理层大都是工程技术人员以及房地产开发人员出身，对于财务管理的认识比较淡漠，普遍不太重视企业的财务管理工作。很多房地产企业的领导对于财务管理工作的认识还停留在会计记账以及普通的报表处理阶段，对于财务管理在成本控制，风险防范等方面的重要作用认识不足。其次，房地产企业的财务管理部门往往只从事财务会计方面的工作，没有将财务管理工作融入到企业工程投标，施工，质量管理，融资等全过程中去，从而导致财务管理工作难以发挥其最大的效用。另外，一些建立了财务管理制度度的房地产企业，由于管理层的重视不足以及其他部门对于财务管理工作的不配合，导致一些规章制度达不到很好的执行和落实，财务管理难以有效的发挥作用。

2. 房地产企业缺乏健全的财务控制体系

我国大多数中小型房地产企业的内部经营管理比较粗放，缺乏健全的财务管理体系，难以发挥财务管理工作的作用。首先，我国的很多房地产企业的经营管理模式比较落后，没有根据市场经济的发展引入先进的现代企业制度，这种落后的管理模式会阻碍企业财务控制体系的构建。其次，很多房地产企业的财务内部控制的方式仍然是传统的预算监督和会计核算等，没有将财务内部控制全面的融入到企业的整体管理体系中去。另外，一些大的房地产企业在财务内部控制建设方面也存在着一些问题。随着职业经理人制度的引入，大型企业的财务内部控制体系日益多层次化，企业的内部控制机构的设置往往非常分散，使得企业难以对于财务内部控制工作进行统一。

3. 房地产企业的财务风险管理机制比较落后

随着房地产市场竞争越来越激烈，使得房地产企业面临的市场风险以及内部财务风险越来越大。房地产企业与一般的企业不同，其对于资金的需求量高，企业的财务杠杆也比较高，需要大量进行贷款和其他融资来进行房地产开发，这种经营特点决定了房地产企业的财务风险非常大。许多房地产企业缺乏先进的财务风险管理机制，对于融资的方式、规模、成本、时机等选择缺乏规范性和科学性，使得房地产企业积累了比较大的财务风险；另外，我国很多房地产企业的融资模式比较单一，大多都是通过银行贷款来融资，企业的资产负债率相对比较高，一旦国家的财政金融政策偏紧，银行缩紧银根，很容易使得房地产企业出现资金断裂的情况。

三、加强房地产财务管理的对策

1. 树立良好的财务管理意识

随着房地产市场的竞争越来越激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中不断的发展壮大，必须树立良好的财务管理意识，充分发挥财务管理在成本控制，风险防范等方面的作用。首先，房地产企业的管理层必须加强对财务管理工作的重视，树立财务管理意识，从制度层面到具体执行环节为财务管理营造良好的企业环境。其次，房地产装企业要将财务管理全面的融入到企业整体的经营管理中去，财务管理部门要参与工程招标，建筑施工，资金管理等工作，充分发挥财务管理的作用。另外，房地产企业要树立以财务管理为核心的战略理念，充分发挥财务管理工作的作用，对于企业内部的财务状况以及经营情况进行全面的分析，及时的掌握市场占有率，资产负债率，资产报酬率，资产收益率等财务指标，从而为企业的经营管理提供决策依据，提高单位的财务管理效率。

2. 健全财务内部控制体系

房地产企业要不断的加强企业的财务控制体系，通过预算管理，资金管理等手段对于企业的各项活动进行控制。首先，房地产企业要加强对于预算管理的重视，建立全面的预算管理体系。企业在进行经营活动和投资计划之前，要全面对市场的信息和数据进行整理和分析，并且根据企业的规模，发展情况，现金流动性等情况，编制科学的预算，使得企业的的未来财务计划有据可循。其次，房地产企业要对于资金的流动和使用进行严格的管理，避免资金使用到不合理的地方，防范资金的浪费，提高资金的使用效率，并且充分发挥资金管理的财务监控作用。另外，企业可以通过全面预算管理，对于企业内部拥有的资源进行合理的分配，使得企业的资源能够得到优化配置，提高企业的经济效益。

3. 健全企业的财务风险管理机制

房地产企业一定要认识到在市场经济不断发展以及经济全球化背景下，企业面临的内外部环境已经发生了很大的变化，企业应该提高风险防范意识，对于外部经营风险以及内部财务风险提高重视。首先，房地产企业应该加强对于融资风险的控制，要结合企业的实际情况，对于企业融资的模式，成本，时机等进行严格规范的控制。企业还要不断的拓宽融资渠道，适当降低银行贷款的比例，通过直接债务融资，股权融资等方式来分散企业的融资风险。其次，房地产企业要避免出现盲目扩张的情况，要根据企业的实际情况以及市场环境制定企业的经营决策，严格控制企业的筹资成本，控制企业的负债率，避免给企业埋下巨大的财务风险隐患。

4. 加强企业的财务信息化建设

房地产企业的经营管理有其独特点，其工程施工项目所在地往往比较分散，距离企业管理部门比较远，使得财务管理与控制的难度比较大。其次，房地产企业的会计核算相对于其他行业来说比较复杂，其会计科目的设置，会计原始凭证的管理，工程施工合同等都需要财务管理部门的支持。另外，随着房地产企业投资规模和业务范围的扩大，企业的财务信息量越来越大，财务工作的复杂程度也越来越高，现有的信息系统已经不能很好的适应这些变化，从而导致财务管理工作不能很好的进行。房地产企业要根据内部控制执行的实际要求，积极引入先进的信息系统，并加强各个项目部门的信息整合，通过网络技术建立统一的信息系统平台，从而提高企业内部信息的沟通和协调，提高企业的内部控制效率。

5. 健全企业的财务监督机制

房地产企业尤其是大型房地产企业，要建立严格的内部审计制度，发挥内部审计的独立监督作用，从而提高企业的财务管理工作的效率，健全财务监督机制。首先，企业要建立严格的内部审计制度，并保证内部审计部门的独立性和权威性，使得内部审计部门能够很好的对于企业经营管理的各个环节进行全面充分的监督，及时的发现存在的风险问题，并为企业管理层进行风险管理工作提供依据。其次，要让审计制度与财务管理工作充分结合起来。企业可以建立一种以财务内部控制为导向的内部审计制度，使审计人员全面的参与到企业经营管理的各个环节中去。企业的审计人员要参与企业的项目投标，项目施工，工程结算等环节，通过审计监督，及时的发现企业经营管理中存在的问题，并配合其他部门解决问题，提高企业的经营管理效率。

在房地产市场竞争日益激烈的今天，企业一定加强对于财务管理工作的重视，不断的加强企业的财务管理与控制，建立完善的财务管理体系，从而提高企业内部经营管理效率，提升企业的市场竞争力，从而实现企业的经营目标。

参考文献：

[1]吴红.房地产企业融资渠道的思考[J].现代经济信息，2011(11)

[2]王真.房地产企业内部控制的现状与必要性分析[J].时代金融，2011(27)