徐佳宁   乔常鑫    邢慧藏    河北农业大学商学院

摘要：近年来，随着中国经济的不断发展，带动房地产业的发展，甚至出现过热和住房上的不平均现象。这种现象愈演愈烈，已成为一大问题。李克强总理在政府工作报告中指出，2018年将稳妥推进房地产税立法。基于此本文通过文献调查法和定量研究法探究中国房地产业发展现状，分析房产税征收的必要性，并在此基础上，提出了发展中国房地业的可实施性建议。

关键词：房产税征收；必要性；金融危机

一、现状

“房地产成了21世纪以来中国经济增长的基础，从1980年以来，中国的房产量增长了300%。从2012年以来，中国生产的水泥混凝土量已经超过了美国自1900年以来的生产量。”前几年国家政策环境宽松和一些城市的利好刺激，全国房价整体上涨明显。

如图1所示，2010年到2015年全国商品房平均销售价格由5000元/平方上升到7000元/平方，这只是全国平均水平。以北上广为主的一线城市，房价更是迅猛上涨。

根据国家统计局数据显示，2018年1-2月份，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年全年提高2.9个百分点；房地产开发企业土地购置面积2345万平方米，同比下降1.2%，去年全年为增长15.8%；土地成交价款794亿元，同比持平，去年全年为增长49.4% 。详细情况如图2所示。

根据上海易居研究院发布的2015年度《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示，房价收入比排名前十如表1所示。

表1 大中城市房价收入比排行榜

房价收入比是指商品房价格与城市的市民家庭年收入之间的比重。一般发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间为正常，发展中国家的房价收入比在3-6之间较为合理，而比值越高，说明这个国家的房价越不合理，居民购买房屋的购买力越低。而中国2015年的全国商品住房的房价收入比在7.2左右，和世界发达国家相比高出很多，在发展中国家也是比较高的。并且从表中可以看出某些城市的房价收入比更是远远超过合理水平，甚至在未来有更进一步增长的趋势。

综合以上三点不难发现一方面是房价飞涨，一方面是房地产开放商加快购置土地。而结果确是老百姓买不起房，房地产市场结构严重失衡，房屋已经成为一种投机手段和投机目标。房地产是金融危机周期之母，十次危机九次地产。这也就是习近平总书记在十九大报告中强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的的定位”的原因，也使加快落实房产税的征收成为必然。

二、征收房产税的必要因素分析

（一）从房价上涨分析

房地产市场中，如果房价上涨过快，会使金融机构遭受影响，导致房地产金融风险。一方面，房价上涨太快，就会形成房地产泡沫，外界因素或者房产地产业自身的因素会影响房地产泡沫，导致房地产泡沫破裂。这种房地产泡沫一旦破裂，会造成银行坏账增多，银行的不良贷款率急剧上升，整个金融系统发生剧烈动荡。另一方面，房价过快上涨会吸引房地产开发商更多的投资，房地产开工建设面积会大幅增加。而老百姓不具备支付高额房贷的能力，购买能力不足，相应地造成房地产业库存大幅增加。房子不能及时卖出，房地产企业也就不能及时收回投入的资金。此时，房地产企业资金回流困难，而房地产开发商投入的资金大都来自于银行贷款，资金不能及时回流，贷款利息就会大幅增加。此外，房地产利润高，会导致企业家将大量资金投入房地产，而不是实业。而房地产过热，房价过高，居民买房必须从银行贷款，这种经济是畸形的，不利于经济转型升级。

而征收房产税无疑是最有效的手段来抑制手中有多套房，负债率非常高的炒房者。拥有多套房的人，需要为他们手中的房子交税，每年如是，房子对他们来说不再是资产而是“钱币焚烧炉”。

（二）从房价下跌的分析

从上世纪90年代日本的房地产泡沫破裂和2008年美国的次贷危机均可看出房价不是一直上涨的，一旦到达某个点，房价就会急剧下跌。从中国目前经济发展状况来看，当前中国房地产行业只能软着陆,而非硬着陆。目前中国处在经济改革转型升级时期—经济新常态，短期中经济是有下滑的可能的。全国经济发展不好，居民的收入就会受到影响，购买能力下降，房价也就存在下跌的风险。而一旦房价急剧下跌，在银行做抵押物的房产价值就会急剧缩水，金融机构将会遭受巨大损失。

征收房产税，直接效应是抑制房价的上涨，也就是抑制房地产泡沫的变大，避免其破裂。一旦房地产泡沫破裂，房价急剧下跌带来的危害如同多米诺股票效应，这也使房产税的征收成为必然。

三、对房地产发展的相关建议

（一）拓宽多元化的房地产融资渠道

2014年9月30 日下午，央行和银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，简称央四条，其中第四条是继续支持房地产开发企业的合理融需求，具体表现为：银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。

当前，中国房地产融资途径单一，以商业银行等简介融资渠道为主。这种模式将更多的风险由银行金融体系承担，房地产泡沫一旦破裂，会造成银行坏账增多，银行的不良贷款率急剧上升，整个金融系统发生剧烈动荡。因此，发展多元化的房地产金融无疑是最好的方式来降低银行所承担的风险。

（二）建立完善的社会征信制度

当前，中国的社会征信系统发展还不完善，这在很大程度上加剧房地产金融的风险。为此，政府应加快建立建设完备的社会征信制度，既要覆盖自然人的信用信息，也要覆盖企业的应用信息，在覆盖个人和企业的应用信息时还要特别注重银行贷款信息和非银行金融机构贷款信息的录用，让信息数据库更加全面具体，从而减少银行不良贷款的发生，降低房地产金融危机发生的风险。

（三）建立房地产金融风险预测体系

当今社会发展处于大数据时代，金融系统可以大数据和云计算作为工具，根据相关经济指标和中国房地产市场历年来的发展状况，建立房地产金融风险预测系统。（1）选取恰当的监测指标，能够准确及时地反映房地产金融风险现状；（2）将世界范围内已发生过房地产金融危机的国家的相关数据和中国房地产市场历年来的发展状况进行统计分析，确定监测指标的临界值；（3）采用科学的方法对不同房地产风险进行等级划分，并储备相应的应对方案。

四、结论

从目前房地产市场发展来看，未来房价依然成上涨趋势，并且这个泡沫可能会越来越大。无论是从房价上涨风险方面还是从房价下降风险方面来分析，房产税的是实施都已成为必然。此外为了稳定房地产市场，还应该拓宽多元化的房地产融资渠道，建立完善的社会征信制度，建立房地产金融风险预警检测体系。

参考文献：

[1]李克强.健全地方税体系 稳妥推进房地产税立法[EB/OL].http://cn.chinadaily.com.cn/2018-03/05/content_35785857.htm，2018-03-05.

[2]大卫·哈维.房地产泡沫可能让中国经济遭受灭顶之灾[EB/OL].http://www.sohu.com/a/143034006_425345,2017-05-24.

[3]国家统计局.2018年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况[EB/OL].http://www.stats.gov.cn/tjsj/zxfb/201803/t20180314_1587905.html,2018-03-14.

[4]习近平.决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利——在中国共产党第十九次全国代表大会上的报告[M].北京：人民出版社,2017.