刘立敏   开滦（集团）有限责任公司林唐社区服务中心

摘要：近年来，随着房地产事业的发展，物业管理水平也在逐渐提升，而物业管理关系到住户的切身利益，因此在日常生活当中所见的问题比较多，但就目前而言，由于对物业管理的研究尚不够完善，导致在物业实践过程当中不能够很好的解决居民之间的纠纷问题。本文就常见的一些物业管理法律问题，进行分析和探讨，对物业管理提出的个人观点，希望能够完善物业管理法律制度。

关键词：物业管理；常见问题；法律研究

物业管理问题牵动着千家万户的切身利益，业主也为了保证自己的切身利益，对小区内部的公共空间，公共设施设备这些共同的维护。这些问题的出现，就迫使物业管理部门必须有进一步的改革，以不断适应人民在生活当中的要求。物业管理事业自香港传入内地中，发展经历了由慢到快的过程，而在我国内陆地区，物业管理由于处于初级阶段，因此有一些问题处于争议状态，因此，必须要从物业管理法律关系入手，从民法的角度研究物业管理法律问题，使物业管理有进一步的完善和提升。

一、物业服务合同的法律效力问题

（一）当事人主体资格问题

合同是业主维护自己权益的主要手段之一，因此，从业主一方来看，业主分别与物业管理企业确定相关的服务合同，在当事人的行为能力上，自然不存在任何的问题。但是建筑所有权具有多元化的格局，即使在同一建筑物当中，往往存在着很多的业主，而各业主对于公共设施的使用，对于公共绿地的使用，很难形成统一的思想。因此，物业管理者为了协调各方的利益，维护生活的正常秩序，会提供一个团体组织来共同协商业主之间的问题，而当前我国物业管理方面，这一管理机构是由业主大会代表全体业主与物业管理企业签订合同，合同内容会涉及到业主大会是否具有民事主体资格的问题。而我国与其他国家不一样，我国并没有现行的历法，对这一问题作具体明确的规定。而在实际操作过程当中，业主委员会的地位与业主大会的授权有直接的关系，在业主委员会自行选择物业管理企业时，所签订的各类服务合同，如果事先没有经过业主大会的授权，或者事后没有获得业主大会的批准，所签的所有服务合同，都不具有任何的法律效力。

在我国，物业管理的企业也非常多，一些物业管理部门是专门解决小区内部纠纷所组成的另外一部分物业管理部门则是房地产开发之后，留下来解决后续问题的物业管理者，无论哪一部分的物业管理部门，在法律的角度出发，要想成为物业的合格管理者，就必须具备一定的资格，获取资格的手段是直接进行工商注册登记，从而领取到法人资格，这样的物业管理部门具有独立承担民事责任。

（二）当事人意思的真实表达

当事人意思的真实表达，直接影响到合同的效力，而目当事人意思的真实表达，存在两个问题。第一，当事人的很多真实意思是由业主委员会代表签订的业务，而这些业务本身是违背业主的真实意思，所以这一部分合同对业主没有任何的法律约束力。其主要原因是业主委员会无独立意识表达能力，所以业主委员会与物业管理部门所签订的各类合同，必须要经过业主的授权，如果超出业主的授权，那么所签订的合同就没有法律约束力。第二，业主大会批准签订的物业服务合同，不符合部分业主的真实意思表达，这对于部分业主而言，也没有任何的法律约束力。这在实际操作过程当中，业主大会作出的选聘和解聘物业管理企业，是由全体业主进行投票选举，若2/3通过选票规定，则所签订的所有业务发生法律效力。在这期间所存在的问题，由业主表决时的投票权确定问题，由于业主投票权关系到自身的利益，因此，实行这一制度的过程是应在平等公平的原则之下，确定业主的投票权，确保所有的业主在投票环节处于平等状态。但在实施过程当中，很难做到公平公正的，即使在同一栋单元楼之下，也会出现不同面积的业主，而业主为了维护自身的利益，很难在思想上形成统一。就我国而言，由于每家每户的住宅房屋面积在一百平米左右，所以住户面积差异并不很大，因此实施投票权的过程中，可以做一户一票的投票选举方式。

（三）合同内容合法性问题

合同内容的合法性问题，应当是以维护社会公共利益为前提，法律内容的公平合法，是维护当事人权益的前提。不得违法，也不得违背公众的利益。但由于我国物业发展时间较短，且没有较为健全的物业法律，所以很多物业部门掌握着大量的物业管理信息，小区业主在处理物业纠纷的过程中，处于相对弱势的一方，所以小区业主在签订合同到过程当中，还有可能坚定了一些霸王条款，这就会导致大多数的小区业主切身利益会得到损害。而在具体生活当中，常见的问题包括以下几类：首先是物业管理部门没有经过业主的同意，实施以营利为目的的出租业主共有的公共建筑用地，而对于业主和物业部门的公共用地，要想外人使用，必须要取得所有人的一致同意，否则视为侵权行为，法律内容是无效的。第二，物业管理部门以单方面原因扩大收费范围，不断提高收费的标准，这也有一定的违规行为，因为物业管理部门不具有物业管理收费，绝对定价的自主权利，当遇到这类问题时，就会认定为合同内容条款无效。第三，物业管理部门会将全部的物业管理事务委托与其他人管理，如果物业管理部门没有经业主同意，而交服务管理内容转让给第三人实施，侵害到业主的真实利益时，物业管理部门的委托行为是无效的。

二、典型物业管理纠纷的处理

随着物业管理纠纷数量的不断上升，各地区物业管理的矛盾也在逐渐升级，事实上，在现实生活当中，出现的纠纷，形式非常多样，大多发生在业主与物业管理企业之间即问题也是多方位的。

（一）物业管理区内机动车丢失

随着人们生活水平的逐渐提升，大部分的业主都具有一定的私家车，但是物业管理范围之内，很多私家车发生丢失的情况，业主会认为，物业管理部门没有尽到安保的责任，自己所缴纳的安保费用，没有得到实际的用处，所以车辆丢失之后，业主会和物业管理部门发生纠纷，而物业部门所提出的收取费用则是指小区一般的治安问题，而并非对小区内部的私家车辆进行保管，物业管理部门只需要隔一段时间对小区内部进行安全巡查，对出现的危险事件进行及时的制止。而对于车辆的保管，并不属于物业管理的安保范围，因此，业主的私家车辆丢失应该有犯罪分子，或者是保险公司赔偿。遇到这类问题时，我国物业管理企业存在三类法律关系。第一类是在物业管理区域范围之内，若物业部门没有收取车辆保管费用，物业管理部门并没有承担业主的车辆保管责任，所以对车辆遗失没有赔偿义务。第二类是若在物业管理区域范围之内，物业管理部门向业主收取车辆保管费用，则物业管理部门应具有一定的合同关系。第三类是，如果物业管理区域范围之内，没有进行封闭式管理，只是在物业管理区域范围之内划分出停车位，以维护小区的秩序，这与业主的关系为车位租赁关系。因此，车辆丢失之后，应该确定与物业管理部门到底是什么合同关系再进行费用的赔偿。

（二）物业管理区内发生刑事案件纠纷

若是在物业管理区域范围之内，发生刑事纠纷案件，很多家属就会认为物业管理部门没有尽到物业服务的合同义务，要求物业管理部门承担一部分的民事赔偿责任，但物业管理部门认为此事与自己无关，所以拒绝赔偿所引发出来的纠纷。这类问题是，如果在物业条例第36条明确规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致人身财产受到损失时，应当承担相应的法律责任，但如果物业管理部门所提供的服务并非是保镖服务时，所发生的民事纠纷案件则与物业管理部门无关。

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