———基于美国经验的启示

黄韦玮    嘉善高级中学

摘要：2015年中国65岁及以上人口为14434万人，近十年65岁及以上人口逐年增加，我国老龄化问题日趋严重。让老年人能老有所养、老有所依、老有所乐、老有所安，不仅是每个人的心愿，也是全面建成小康社会的要求。然而，我国当前阶段，养老保障体系依然不完善，很多老人的养老需求无法得到满足。2014年6月23日，“以房养老”政策顺势而生，自当年7月1日起，在北京、上海、广州和武汉四地率先开展“以房养老”试点。由于经验不足，该模式发展过程中，存在着诸多问题。因此，本文试图在梳理“以房养老”模式的基础上，分析其遇到的阻力，并借鉴美国的成熟经验，以期提出合理对策建议。

关键词：以房养老；可行性分析；美国经验

一、引言

在计划生育实行约30年后，中国现今正快速进入老龄化社会。大量倒金字塔家庭模式的涌现，意味着一对夫妇要抚养四位老人和一或二个孩子。但我国当前阶段，涉及养老服务的产业发展较缓慢，社会养老金一直以来都存在较大的缺口，大部分老人的公共养老需求没法得到满足。所以，对社会和家庭，养老问题都日趋严重。因此，本文拟重点研究以房养老，首先，阐述了以房养老的概念，然后着重分析我国以房养老的试点研究，结合我国试点发展的具体实践，给出针对性的对策建议。

二、概念特点以及在中国的发展模式

（一）概念特点

上世纪９０年代，“以房养老”的概念被引进中国，表现形式为倒按揭、售房养老、房产置换等。它是通过抵押住房所有权的住房，获得补充养老金的收入。退休老人把拥有产权的房屋抵押给金融机构，在老年人的个人、房产状况由金融机构对进行综合评估以后，老人将获得以年月为单位或一次性支付的养老金。在此过程中，房屋的所有权归金融机构，但房屋的使用权依旧归老人直到老人逝世。待老人逝世后，金融机构可通过市场交易等手段获得抵押房产增值部分。

（二）中国现有养老模模式

 目前，各地对开展以房养老的业务都较为谨慎，绝大多数老年人对“以房养老”也还处于观望阶段。我国自 2005 年以来就有部分该理念的试点城市，但总体效果并不尽人意。以下将列举我国主要的以房养老模式。

1、南京“租售换养”模式

该模式下，年满六十岁以上且在南京市拥有60平方米及以上住房产权的孤寡老人，都可自愿申请现有住房抵押，经公证后，老人能入住南京市老年公寓，并且之后的一切费用由相关机构负责，在老人去世后该住房产权归养老院所有。

2、上海“以房自助养老”模式

“以房自助养老”的创新型模式由上海市公积金管理中心在2007年10月提出。65岁及以上老年人将拥有产权的房屋过户到公积金管理中心名下，并一次性取得房屋出售款。公积金管理中心作为房屋的所有者再将该房屋返租该老年人，其租金与房屋租赁市场价格相同，具体租金可由老年人根据租赁期限等实际情况将租金一次性或分期付给公积金管理中心。该模式的本质是售后返租，是用租金与房子的价格之间的差价来获得养老金。

3、北京“养老房屋银行”

“养老房屋银行”是由中大恒基房地产经纪公司和北京市五星级的养老机构寿山福海国际养老服务中心合作建立的。60岁及以上的老年人可以把拥有产权的住房交付给中大恒基房地产经纪公司，然后由该公司代替该老年人将已交付的住房对外出租，以赚取租金。得到的租金部分用来支付养老院的费用，其余由老人来安排。在这种模式下，老年人一直拥有房屋的产权，即属于租售换养。

三、“以房养老”发展的阻力

虽然以房养老制度在国外多个国家均成功运行，但在我国上述城市的试运行却均以失败收场，这表明我国的以房养老制度建设还存在许多问题。

第一，中国传统观念的桎梏。首先，在“百善孝为先”的传统文化影响下，子女赡养父母，家中充满天伦之乐是幸福而天经地义的事。房子所给予的不仅仅是居住的场所更是家的温暖。而用房子来解决老人的养老问题，无疑是对传统观念的一次挑战。通过以房养老将父母送去养老院，会被认为是一种不孝的行为，子女必须承受着舆论压力。其次，受 “但存方寸田，留于子孙耕”等世俗文化的影响，房屋作为重要的家庭财产大都被留给子女。

第二，“以房养老”条件过于苛刻。南京模式的覆盖范围过于狭窄。上海的“以房养老”自助模式要求老人必须在交易之初就完成房屋产权的过户，这项要求对于普通家庭来说也是非常苛刻的要求，如今房屋的市场前景乐观，但在我国以房养老的城市试点中，都要求老人将住房抵押或是出售，产权的变更对于老年人不太公平，这是一项很大的挑战。对低收入人群来说，自身不符合以房养老的标准，而对于高收入人群来说，苛刻的条件使他们对房养老需求降低。

第三，房价不稳定及房价评估问题。“以房养老”制度中房子的地理位置决定了房屋价值，进而影响到老人得到的养老金数目，提供服务的机构按照房屋现价折算给老人养老金，因此房价稳定的作用就不言而喻。但是近几年，我国很多城市的房价忽高忽低，一旦房价下跌，金融机构将承受巨大的经济损失，出售的放款就有可能无法弥补贷款人的本息和。但若房价升高，产权过户后对不能共享其升值部分价值的老年人也是不公平的。此外，我国二手房市场发展不成熟，能否对老年人的房屋进行正确的估值也是金融机构需要面对的问题。

第四，信任度低。信任度低这个问题是双方面的，一方面老人对于提供“以房养老”服务的机构信任度低，因为要求老年人抵押他们一生中最重要的家庭财产，而一般的民营机构的资信、履约能力没有保障。如果这些单位破产，那么这些老人就得不偿失了。现在“以房养老”制度处于试运行阶段，国家还没有明确出台的法律，不同机构提供服务的水平也参差不齐，以房养老产品推广、执行时，由于缺乏信息的对称性，在落实中给付金公式、抵押人健康、房地产走势、房地产价格、评估等方面需要专门机构进行评估，有一定难度。所以老年人对此产品信心不够。另一方面是由于道德风险和逆向选择问题的存在，使提供“以房养老”服务的机构对于老人的信任度低。在对房屋的价值进行评估时，参加的老人可能隐瞒房屋存在的问题来获得更高金额的养老金，这就使提供服务的机构面临的道德风险。一般主动选择“以房养老”的老年人多是身体康健的，这样的老年人往往寿命都高于平均寿命，这使得养老机构面临着长寿风险。

第五，我国相关政策法律不健全。我国政府对以房养老制度仅停留在呼吁方面，现在还没有明确发布具体实施办法，对从事服务的机构以及参与服务的老人也没有法律条文的约束。 “以房养老”制度的实施并不是单一机构可以完成的，它需要政府给予大力的支持，并且保险公司和银行以及房地产机构之间相互配合。税收优惠、提供一定的补贴等是政府作为一个养老的主要承担者统筹安排、有效利用资源的方式。

第六，养老机构不完善，缺乏资金实力。养老机构要负责老年人的养老、医疗、看护等多项费用，但是这些民营机构仅依靠其起初的自有资金和所换取租金等作为周转资金，资金实力不足。并且我国现有的养老设施并不完善。民政部统计数据显示，我国每一千名老年人占有的养老床位仅为 21.5 张，远远达不到世界平均水平。除此之外，我国交易市场发展的不成熟也导致了该政策的困难实施。

四、“以房养老”的启示

（一）建立健全“以房养老”相关法律法规

我国的以房养老才处于摸索阶段，在法律条例方面的相对欠缺，也引发了一系列问题。因此，出台相关法律并对相应的细则进行规范很重要。我国《物权法》作出修订，住宅用地在年使用年限届满时可自动续期。这个法律修订有利于我国以房养老的推行，在某种程度上打消了人们对于土地使用年限到期后的顾虑。根据当下试点情况反映，中国老人对于以房养老的需求相对于国外较少的一个重要原因是遗产税制度，由于国外高额的遗产税，老年人将房产用于自身养老相较之下更划算。是以，我国也可以设立遗产税征收的试运行法规，通过对个人拥有的第二套及以上房产按比例征收遗产税，在一定程度上可以提高人们对以房养老的需求量。

（二）积极开发灵活多样的以房养老产品

不以一个地区实行某一种模式，而是根据不同群体的实际情况，实行不同的以房养老模式。对一些思想幵放的老人推广反向抵押贷款模式，对于思想保守的老年人可以推荐以大换小的以房养老模式，而对于不舍得出售房屋的老人可以采取出租房屋住进养老院的模式，对孤寡老人可以釆取遗赠的以房养老模式。同时，鼓励相关市场机构联合开发“以房养老”保险产品

（三）规范和发展房地产市场、金融保险行业，分担参与方潜在风险

由于中国房地产市场的投资过热，当前我国房地产市场价格不稳定。而在以房养老中，最重要的也是未来房屋的价格风险。本文认为，当局一方面需要采取相应的措施如实行购房累进税来规范房地产市场的发展，另一方面可以分担双方的风险，从而使借贷双方减少后顾之忧。政府为借款人何贷款人双方提供担保。在运行结束后，借款人需要偿还本息，此时可由第三方承担风险或享受利益。其次，应对评估程序制定统一的评估和收费标准，同时提高评估人员专业素质，使业务办理程序更加公正合理。

（四）政府加大扶持力度，加强对以房养老的宣传

“以房养老”宜采用政府主办或官办民营形式。政府和媒体等应加大对新模式的宣传，使人们摆脱传统养老观念的束缚。要推行以房养老，老年人和年轻人都要转变观念。以房养老只是用房子改善养老条件而不是换取基本养老待遇。以房养老模式不仅有利于缓解家庭经济压力，而且有利于提高老人的生活质量，是对家庭养老和社会养老的有益结合。

参考文献

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