刘晓光    德惠市不动产登记中心

郑雨峰    德惠市国土资源局党组书记

摘要：在物权行为理论的基础上，物权行为公示制度得到了建立。有了物权行为理论和公示制度做依据，不动产权登记的理论得以建立和完善。从目前的分析来看，《不动产登记暂行条例》的颁布和实施为不动产权的保护提供了现实的法律依据和保障。简言之，不动产权的登记制度使得物权公示制度得到了落实，从而将物权法的法律效果进行了具体的实施。在详细的不动产权登记中发现，不同产权的登记存在着多种权利类型，而不同的权利类型所依据的法律具有差异性，所以为了全面性的分析不动产权登记当中权利类型存在的差别，做好此方面的分析和研究工作有着重要的意义。

关键词：不动产权；登记；权利类型

在社会不断进步的同时，人们的法律意识得到了强化，通过法律维护自身权益的案例也越来越多。在过去的产权管理中，因为人们对于产权的概念以及理解深入度不够，所以在进行产权登记的时候存在着一定的漏洞，这就为产权纠纷埋下了伏笔。不动产权是产权管理当中的重要内容，提升其管理的质量对于物权法的落实有着重要的意义。从目前的具体分析来看，不动产权的管理需要登记来实施，而在不同的现实条件和法律依据支持下，不动产权的登记存在着权利类型的差别。这种差别对登记人而言会产生重要的影响，所以明确不动产权登记的权利类型，然后根据具体情况办理登记的现实价值十分的巨大。

一、不动产权登记的权利类型

从目前的不动产权登记来看，其主要有四种类型。这四种类型所产生的登记结果会具有不同的法律效率，所以说不同登记种类会出现不一样的权利类型，因此，详细的分析这四种类型便具有了积极的意义。

（一）设立登记

    设立登记是不动产权登记权利类型当中最基本的一种，主要指的是权利人申请物权登记机构将不动产权的登记设立事项载于不动产登记簿的事实行为。不动产权依据法律实现的设立、转移以及变更和废止等事项需要经过登记才能够产生效力，所以在经过设立登记之后，权利人可以获得不动产的物权。如果经过了变动登记，预案权利人则会丧失不动产物权。在登记的过程中，变更行为和转让行为会使得他人享有不动产物权，而消灭行为则使得不动产物权归于消灭。简言之，在不动产登记当中实施的设立登记，主要目的是进行不动产物权的明确，这样会使得不动产权更加的清晰。

（二）更正登记

    变更登记是不动产登记的另一个权利类型。就目前的变更登记分析来看，其主要指的是对不动产物权物权错误进行更正登记。在不动产物权的现实登记中，由于登记机构或者是申请人的原因会造成登记错误的产生，所以为了保证社会的公平和正义，物权法允许采取更正登记这一程序对错误进行弥补。在《物权法》的第十九条中对更正登记的条件进行了详细的阐述，要进行更正登记，权利人、利害关系人对不动产登记簿记载的事项错误要予以肯定。当然，发生错误的原因可能是申请人的失误，也可能是登记机构的过失，所以需要对相关的错误进行审查，在双方确认错误后予以更正。从具体的法律效力来看，更正登记能够消除登记权利和真正权利不一致的状态，通过更正登记，真正权利人的物权得到保障。

（三）异议登记

    在不动产登记的权利类型当中，意义登记也是重要的一项。就目前的概念理解来看，所谓的异议登记其实就是对实施上的权利人和利害关系人的利益进行保护而实施的一项有效措施。进行异议登记，可以对不动产事实上的权利人和真正的权利状态进行维护。如果异议登记对权利人造成了损害，那么权利人可以向申请人请求损失赔偿。就目前的异议登记实践来看，其需要满足一定的条件：即利害关系人申请更正登记之后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。当然，在异议登记中还需要注意一个问题：在异议登记之后不动产权会处于不稳定的状态，所以物权法为异议登记的效力设置了拆除区间，也就是说异议登记有一定的法律保障期限，但是过了期限，其效力就会丧失。

（四）预告登记

    预告登记是不动产权登记权利类型的最后一种。所谓的预告登记指的是当事人所期待的不动产权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，即权利取得人只对未取得的物权享有请求权时，法律为了保护这一请求权而为其进行的登记。要进行预告登记，需要满足的条件是签订了买卖房屋或者其他不动产权物权的协议，其申请预告登记的目的是要保障将来实现物权。

二、做好不动产权登记的重要措施

从上文的分析来看，不同的不动产权登记权利类型具有不同的作用，为了将这些作用进行更加彻底的发挥，在不动产权登记的过程中需要做到进行措施的强化。

（一）明确各类型登记的具体适用条件

    就目前的不动产权登记强化措施来看，一项重要的措施是对各类型登记的具体适用条件进行明确。从上文的分析来看，异议登记、预告登记以及更正登记都需要满足一定的条件，在条件达标之后，相应的登记类型才能够实现，如果在登记条件不满足的情况下进行登记，那么不动产权物权的保障会失去公平和正义。所以在具体的登记工作中，需要对各登记权利类型的具体适用条件进行进一步的明确，这样，登记工作的质量可以得到保证。

（二）产权登记的体制和环节要进行完善

    在不动产登记的强化措施中，另一项重要的内容就是进行产权登记的体制和环节完善。登记体制是登记工作实施的基础，体制完善，工作实施的完善性会得到提升。所以在体制完善的时候，一方面要考虑体制细节的优化，另一方面要考虑体制的完整性建设。登记环节的问题会造成登记过程中的错误，所以在具体的工作中，对登记环节的效率、质量以及错误率进行分析，这样可以优化环节，将不适用或者是效率不高的环节进行淘汰。简言之，通过产权登记的体制和环节完善，其工作的综合质量会得到大幅度的上升。

（三）不动产权登记的审查要进行强化

    对不动产权登记的审查进行强化也是目前不动产权登记工作强化的一项重要内容。从上文的分析来看，不动产权登记机构的果实会造成登记错误，所以为了避免此类现象的发展，在登记工作中设立审查机构，专门对登记内容进行监督和检查，这样，登记机构在工作中存在的问题会因为审查的强化而进行避免。简言之，审查机构的设置为登记质量的提升建立了一道屏障，使得登记错误的发生率明显的降低。

（四）提升不动产权登记工作人员的综合素

    从上文的分析来看，不动产权登记的错误与登记人员的素质有着密切的关系，所以要实现不动产权登记效率和质量的提升，需要对人员素质进行加强。就目前的分析来看，人员素质的强化主要从两方面进行：第一是从人员理论和实操方面进行培养，提高其工作的专业性。第二是强化工作人员的职业道德培养，改变其工作的基本态度，从而加强工作人员对工作的重视度。通过这两方面的综合提升，工作人员的错误发生率会明显的降低，整个工作的质量会获得明显的提升。

结束语：

不动产权登记对于物权法的落实而言有着重要的意义，强化不动产权登记的效率和质量对于不动产物权的管理促进十分的重要，所以积极的分析不动产登记的权利类型，将各个类型的适用条件与其具体作用进行探讨，然后研究不动产权登记质量提升的措施，这对于实践效果的提高具有重要的帮助。

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