吴天韵   中建海峡建设发展有限公司

摘要：房屋买卖合同纠纷中，往往涉及到一房多卖，据此，产生法律纠纷。因此，房屋买卖双方在签订房屋买卖合同前应认真该审查房屋的实际情况，查看是否有被查封、抵押等法律上的负担。若有人民法院的查封，在房屋产权登记机构的备案可以查询结果。同时，在签订《商品房买卖合同》后，买方在履行完相应的付款义务后应尽快要求卖方办理房屋过户手续，以避免房屋买卖合同的所涉及的标的物因卖方的原因被司法机关查封，影响过户登记。

关键词：一房二卖；房屋买卖合同；抵押转让

【基本案情】

原告：王尔群

被告：卓魁君、郑雅、祝一娟

第三人 ：中国工商银行股份有限公司F支行

诉讼标的物（讼争房屋）：榕房权证R字第0000号房屋

2005年1月10日，被告卓魁君、郑雅与第三人签订A闽字营业部行F支行2004年1111号《个人购房借款合同》，约定：卓魁君、郑雅以讼争房屋为抵押物，向第三人借款260000元，用于购买讼争房屋，贷款期限为10年，从2005年1月18日起至2015年1月17日；郑雅在第三人处开立结算账户，用于偿还贷款。

2007年2月16日，原告王尔群与被告卓魁君签订《协议书》，约定：被告卓魁君将讼争房屋以700000元卖给原告；在原告支付定金150000元后，房屋交由原告使用。2007年11月1日，被告卓魁君与被告祝一娟签订《合同》，将讼争房屋以800000元卖给祝一娟。同年11月27日，被告卓魁君、郑雅与被告祝一娟签订《房地产买卖契约》，约定卓魁君、郑雅将讼争房屋以340000元卖给祝一娟；嗣后，该契约提交F市房地产交易登记中心登记。同年11月28日，被告卓魁君、郑雅与被告祝一娟签订《房地产买卖契约》，将讼争房屋以677100元卖给祝一娟；嗣后该契约提交给第三人用于办理按揭贷款。同年12月6日，祝一娟取得讼争房榕房权证R字第0000号房屋所有权证。另外：被告祝一娟与林某系夫妻。被告卓魁君、郑雅于2005年12月2日达成离婚协议，约定讼争房屋归被告卓魁君所有，并领取了离婚协议书。

原告于2007年8月1向被告支付了总计263500元款项后，要求被告卓魁君协助办理过户登记手续，被告卓魁君却拒不办理房屋产权过户变更登记手续。

【案件审理】

F市J区人民法院认为判决如下：

一、被告卓魁君与被告祝一娟于2007年11月1日签订的《合同》无效。

二、被告卓魁君、郑雅与被告祝一娟于2007年11月27日、2007年11月28日签订的《房地产买卖契约》无效。

案件受理费6400元，由被告卓魁君负担；财产保全费2220元，由被告祝一娟负担。

【办案思路】

本案是一例典型商品房一房二卖的合同纠纷，本案的争议焦点是两份商品房买卖合同的效力问题。本案中，被告二即房屋卖方与其妻郑雅在2005年离婚，讼争房屋业已分割给被告二，故其有权处分该讼争房屋。原告与被告二签订的《协议书》，订立合同的主体合法、意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定，应认定合同合法有效。被告二、被告一以讼争房屋未经共有权人郑雅同意转让为由否定该合同的效力，不能成立。

2005年，被告卓魁君、郑雅以讼争房屋为抵押物向第三人F工商银行借款，贷款期限为10年。在抵押期间，被告卓魁君签订合同将讼争房屋转让给原告，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”的规定，被告二在抵押期间将讼争房屋转让给原告并不妨碍第三人行使抵押权；故第三人F工商银行以原告与被告二间的房屋买卖合同未通知抵押权人为由主张该合同无效，依法不能成立。在该《协议书》签订后，原告已按约支付了定金及部分购房款，履行了部分合同义务，被告一的丈夫林某代被告二收取原告购房款中的85000元，可认定被告一、林某对原告、被告二之间的房屋买卖合同关系知情；被告一、林某明知讼争房屋已转让原告，仍然与被告二就讼争房屋签订房屋买卖合同并取得房屋所有权证，显属恶意串通、侵犯第三人合法权益，应认定无效。

综上所述，围绕本案争议焦点，要认定被告一、被告二之间的房屋买卖合同无效，需从被告一的“明知”情节上入手，被告一与其丈夫林某在明知讼争房屋已转让原告的情况下，仍然与被告二就讼争房屋签订房屋买卖合同并取得房屋所有权证，显属恶意串通、侵犯第三人合法权益，为无效合同。最终确认了原告与被告二之间的房屋买卖合同合法有效。维护了原告的合法权益。

【法律原理】房屋买卖合同签订后，买卖双方在过户前房屋被查封，主要要关注以下几个法律问题：

首先，房屋被查封后，房屋买卖合同的有效性问题。若买卖双方签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规规定的强制性规定，那么该房屋买卖合同是合法有效的合同。但是，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的规定，“被法院查封的房屋不能转让”。所以双方当事人是在房屋被查封后签订房屋买卖合同或者双方当事人在明知房产被法院查封的情况下仍旧签订房屋买卖合同，那么买卖双方签订的合同便因此违反了法律规定，根据我国《合同法》第五十二条的规定，该合同则成为无效的合同，无效的合同不受法律保护。

其次，房屋被查封后如何实现过户。房屋的查封是指司法机关通过执行强制措施对房屋进行权属转移的限制，禁止受查封的房屋权属转移或变更。根据我国《城市房地产管理法》的规定，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋不得转让”。但房屋的查封是具有期限性的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条的规定：“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。”因此只要房屋买卖合同有效，购房人可以在解除查封后立即要求卖房人履行过户登记的义务。

最后，房屋买卖合同签订后人民法院查封房屋的条件。为了履行判决或诉讼保全，诉讼过程中申请人可以要求法院查封房屋。但对于正在进行的交易，购房人已履行了大部分的付款义务并已向房屋登记机关提出变更过户的申请，人民法院则不能查封已被买方占有的房屋。对此，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”司法解释在考虑全面性的基础之上，区分买受人主观上是否有过错，如果未能完成过户登记是非因第三人的过错，而是因为房产出卖人或登记部门的过错，造成过户登记无法顺利完成，人民法院则不应对该房产查封。

参考文献：

[1]本文中德国民法典条文的中译文均参考自《德国民法典》，陈卫佐译注，法律出版社2010年版