彭敏  吴磊   湖南万源评估咨询有限公司

摘要：湖南省土地市场运行受到宏观经济变化的影响,在全省经济进入新常态发展的背景下，土地市场随之呈现出新变化。主要表现在：一是经济增速换挡带动土地需求总体回落，但价格水平相对稳定；二是土地供应重心呈区域性转移，土地市场出现区域调整；三是区域间房地产用地价格差距缩小；四是市场受政策影响的敏感度逐渐加深。建议土地管理部门通过建立健全土地市场双向调控政策体系和促进土地供应的节约集约利用，实现对土地市场的有效管理和调控。

关键词：土地市场；湖南省；新常态；新变化

一、宏观经济与土地市场的关系

国内专家学者普遍认为经济环境与土地市场的运行具有紧密联系，并通过实证开展了相关研究。其中，丰雷等认为房地产用地市场运行与房地产市场、宏观经济之间具有显著的相互影响关系，钟典等认为土地供应总量与国民生产总值（GDP）之间存在一定相互影响。本文通过对湖南省2009年-2015年半年度土地供应总量与国民生产总值（GDP）增速进行Granger因果检验发现，在10%的统计显著性检验上GDP是土地供应总量的Granger原因。通过对2009年-2015年半年度房地产开发投资、房地产用地供应量增速进行Granger因果检验发现，在5%的统计显著性水平下，房地产开发投资额是房地产用地供应量的Granger原因（图1）。由此可见，宏观经济环境的变化直接影响到土地市场的运行表现，并形成了三个主要特征：一是土地供应总量逐年递增，二是经济发展最快的长株潭地区一直是土地供应的重心和土地价格的高地；三是市场受调控政策影响不深，与宏观经济环境关联度更大。

注：“09S1”表示“2009年上半年”，其他依此表示。

图1 湖南省2009-2015年半年度房地产用地量与房地产开发投资增速

Fig.1 The growth rate of real estate land supply and fixed investment of real estate between 2009 and 2015 in Hunan

二、土地市场运行新变化

进入“十二五”以来，湖南省各项经济指标开始出现逐步小幅减缓趋势，其中GDP增速和固定资产投资额增速分别由2011年上半年的13.4%、30.2%回落至2015年上半年的8.5%和17.7%，房地产开发投资增速出现较大降幅，由36.7%变化至-2.0%。全省社会经济发展从高速发展过渡至中高速发展通道，土地市场尤其是房地产用地市场进入深度调整期（图2）。

图2 湖南省2009-2015年半年度GDP增速与固定资产投资额增速

Fig.2 The growth rate of GDP and fixed asset investment between 2009 and 2015 in Hunan

土地市场运行受到宏观经济增速放缓影响，供应量出现了较大降幅。其中当GDP增速由2011年的12.8%降至2012年的11.3%期间，土地供应总量和房地产用地供应量同比增速则分别从118.6%、23.2%的高位骤降至-18.7%和-12.4%，虽然随后在2013年和2014年的上半年有所回升，但变化幅度始终控制在15%以内，处于小幅波动变化区间（图3）。

图3 湖南省2009-2015年半年度土地供应量、房地产用地量增速与GDP增速

Fig.3 The growth rate of land supply, real estate land supply and GDP

随着湖南省经济发展步入高速转入中高速发展的新常态区间，全省土地要素配置市场变革加快，带动土地市场步入调整期。从2015年以来的运行数据来看，全省土地市场呈现出新的变化特点。

（一）总量下降的基础上保持了均价水平的稳定

2015年以来，湖南省宏观经济环境整体进一步趋紧，固定资产投资趋缓。1-9月全省固定资产投资17550.9亿元，同比增长17.4%，增速较去年同期回落2.5个百分点，其中完成房地产开发投资1861.4亿元，同比下降6.5%，已连续5个月负增长。受此影响，全省土地市场今年以来进入低位运行模式。1-3季度供应土地9933公顷，同比减少15.8%；土地出让总价款为584.26亿元，同比减少22.1%。但土地出让均价维持在1157.4元/平方米的水平，同比降幅3.3%，土地出让价格保持了基本稳定。

（二）区域土地供应重心从长株潭地区向湘南地区转移

从四大经济区来看，在土地供应总量水平下降的基础上，土地供应重心出现了区域转移。长株潭地区在商品房供应量整体偏大的格局影响下，扩需求、去库存成为市场主要着力点，同时“十二五”期间重大基础设施项目用地均已在前期供应到位，导致今年土地供应规模大幅缩减。1-3季度，长株潭地区土地供应量仅为2486公顷，同比减少49.4%，占全省比重的25.0%，其中房地产用地和基础设施等其他用地面积分别同比减少41.2%和56.8%；湘南地区在承接沿海产业转移、优化投资环境和完善基础设施配套等发展战略引导下，土地供应逐渐活跃，1-3季度土地供应量达到2906公顷，同比增长38.5%，占全省比重提高到29.3%。其中工矿仓储用地和基础设施等其他用地供应量分别同比增长25.2%和81.8%。

（三）区域间房地产用地价格差距缩小

宏观经济增速下移和房地产市场持续调整的累积效应带动土地资本化进程放慢。在土地出让溢价率走低、高价地块影响减弱等因素影响下，经济发达的长株潭地区房地产用地供应量价齐跌。而湘南、洞庭湖等其它地区由于基础设施完善、投资环境优化等因素影响，房地产用地价格反现上涨。1-3季度，长株潭地区商服用地均价与住宅用地均价分别为3086.4元/平方米与2572.6元/平方米，同比下跌14.0%和22.9%；而湘南地区与洞庭湖地区商服用地与住宅用地均价同现上涨，其中湘南地区商服用地与住宅用地均价分别同比上涨32.6%与35.0%，达到1837.2元/平方米与1897.3元/平方米，洞庭湖地区商服用地与住宅用地均价也分别上涨16.4%和9.8%，大湘西地区暂时保持相对稳定。全省区域间房地产用地出让价格差距开始缩小，省内区域价格显现均衡化发展态势。

（四）市场运行受政策影响的敏感程度逐步加深

近年来房地产用地市场一直处于逐渐下行的发展趋势中，但今年以来，在密集出台的新政影响下，下行趋势明显减缓。在 “330住房金融新政”，“930房贷新政”，“831住房公积金新政”和中央多次降准降息等房地产利好新政的接力影响下，全省房地产消费逐步释放，第3季度房地产市场下行趋势减缓。1-3季度全省房地产销售面积达到3943.8万平方米，同比增长21.5%，增速比上半年提高4.6个百分点，居全国第4，中部第1。商品房销售额1742.9亿元，增长24.4%，增速比上半年提高4.6个百分点，比全国平均水平高9.1分百分点。随着房地产销售市场的好转，房地产用地供应逐季回升，第2季度环比降幅收窄15个百分点，第3季度环比增加25.6%。随着房地产用地供应节奏的加快，均价降幅进一步收窄。全省1-3季度房地产用地出让均价与1-2季度相比，降幅收窄2.3个百分点，控制在1855.3元/平方米的水平。房地产用地市场下行态势得到控制，开始出现止跌回暖迹象。

三、政策建议

为确保土地市场在宏观经济环境变化中能始终保持相对稳定运行，就必须要要坚持“稳中求进”的工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态和土地市场新变化。一方面通过建立健全土地市场双向调控政策体系，对土地市场进行管理和调控，助推土地市场向宏观经济运行预期的方向有序调整。另一方面落实完善土地供应的节约集约利用的政策措施，保障经济新常态下土地的利用效益和产出效益。

（一）建立健全双向调控体系

一是加强对土地市场“供给侧”的指导与调控，对各城市用地供给进行差别化指导，分类施策。根据人口流动、城市化水平、人均住宅面积等因素，综合考虑近年来各城市、各大经济区域实际供地量、地价涨幅、库存情况及投资、新开工、竣工和销售情况，按照“控总量、减增量、用存量，保流量”原则分类加强供应调控。收紧库存过高、需求不足地区的用地规模，做好“堵”的工作，引导有实际需求的地区积极盘活存量土地，尤其是闲置和低效利用土地，做好“疏”的工作。同时要加快供地结构调整，保障基础设施等其他民生用地的需求；二是加强对土地市场“需求侧”的管理与调控，根据各地土地资源禀赋差异和城市居民消费能力，合理确定土地保障和供应水平，并向社会明确不动产统一登记和房产税相关政策实施步骤和推进思路，利用政策红利稳定市场预期。同时加快建立并完善从土地、住房到金融、财税全方位的长效机制，保障土地市场的平稳健康发展。

（二）完善节约集约用地政策措施

一是深挖存量建设用地的潜力，提高土地利用效益。逐步建立以土地利用总体规划为“龙头”的土地利用规划体系，按照“布局集中、用地集约、产业集聚”的原则，注重各类用地综合效益及用地功能、结构的合理性，形成用地结构优化、空间布局合理的用地格局，提高土地资源的利用效率。同时及时清理，盘活存量土地。各市州要结合省国土资源厅的“控增量、盘存量、优结构”要求，闲置土地进行调查摸底，制定盘活存量土地发展规划，统筹安排，逐一盘活，提高土地集约利用水平；二是严格实施土地节约集约利用相关标准。严格执行和不断完善土地使用标准。坚决执行《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》、《工业项目建设用地控制指标》，公路、铁路、民用航空运输机场、电力、煤炭、石油和天然气工程项目建设用地等控制指标，房地产用地宗地规模、容积率控制等各类土地使用标准。通过提高土地使用标准的重要性，严格用地准入，控制建设用地规模，促进土地节约集约利用；三是推动产业转型升级、提升土地产出效益。积极调整产业结构，提升产业层次，用改革创新来推动产业转型升级，用统一公平的市场竞争来化解产能过剩。同时，督促加快各地土地开发建设周期，积极提升土地产出效益，多种措施促使新增用地及时有效地转化成GDP；四是鼓励开展国有建设用地二次开发和地下空间开发。在不改变现有建设用地规模的基础上通过促进中低效用地“再次开发”、加大地下空间开发利用、提升工业用地利用率和容积率等方面推进土地的集约节约利用。同时为有建设用地二次开发和地下空间开发等节地新模式提供相应的政策支持，例如地下空间的建筑面积不计入土地出让金缴纳容积率计算等措施鼓励城市中地下空间利用。企业利用现有厂房、现有土地优化结构，在符合国家有关规定的前提下，经依法批准，企业在现有用地内提高容积率或建筑密度、增加建筑面积的，不再调整出让金等方式鼓励企业推行“零增地”技改。

参考文献

[1]丰雷,卢静.2004年以来中国房地产用地市场发展及房地产用地价格决定因素分析[J].中国土地科学,2013,27(4):29-35.

[2]钟典,谢炳庚,张京亚,等.长沙市建设用地供应与经济社会发展关系定量研究[J].安徽农业科学,2014,42（21）:7225-7228.

[3]国土资源部.2014年土地市场动态监测分析报告[M].北京：地质出版社，2015.