——文献综述视角

孟倩雯  黄辉玲  黑龙江科技大学

基金项目：国家自然科学基金（71874050），城市低收入群体居住迁移的社会生态机理研究。

摘要：我国对住房需求的研究已经有了非常丰富的文献成果，通过对“住房需求”关键词检索，了解研究现状和相关热点。归纳出对住房需求产生影响的热点关键词，主要研究社会因素对住房需求的影响。挑选出相关性更高的文献进行详细阅读，对其如何影响住房需求进行归纳总结。

关键词：住房需求；影响因素；文献综述

一、引言

我国社会经济的快速发展，城市化进程加速，大量流动人口进入城市。但在房地产市场的发展过程中房价上涨，给人民造成了很大的生活压力，因此住房问题在矛盾暴露的过程中成为了研究热点。

关于住房需求的相关研究涉及到的关键词越来越多，并且已经取得了丰富的成果。本文以“住房需求”为关键词进行检索。通过对文献进行梳理，一是分析住房需求研究现状，总结研究中关注的热点词是什么；二是整理归纳研究热点词中的社会因素会对住房需求产生的影响；三是为政府引导房地产市场发展和保障人民的住房需求，提供理论参考。

二、关于住房需求研究现状

（一）住房需求研究文献统计

通过CNKI期刊网数据库，以“住房需求”为关键词进行检索，检索时间截止到2020年2月共检索到924篇，文献发表时序分布如图1所示，图中横轴为发表年份，纵轴为文献数量。

根据图1分析出：1982～1995年，由于经济学中供需概念引入，对住房需求的研究开始缓慢发展。1996～2002年，期刊论文发表数量有了小幅度的波动上涨。2003～2008年，从2003年开始我国出台了大量房地产调控政策，住房需求成为了学术界研究住房问题的一个关键词，文献数量迅速持续增多，这个阶段共发表文献数量237篇；2009～2016年，文献发表数量时高时低，趋势呈现波动发展，但总体数量平缓，2013年达到高峰；2016年以后，相关研究期刊发表数量开始持续下降，没有回升的趋势。2019年共发表期刊论文38篇，其中核心期刊+CSSCI期刊论文13篇，占总数的1/3。

图1 “住房需求”文献发表时序分布

（二）住房需求研究热点

选取全部期刊文献中核心期刊+CSSCI期刊论文共207篇，并在此基础上进一步对检索结果进行筛选，得到148篇有效文献。运用Cite Space软件，对筛选出来的148篇有效文献进行可视化分析，生成关键词图谱如图2所示。

图2 住房需求关键词图谱

通过对关键词图谱的分析，了解对住房需求相关研究较多从房地产市场角度、收入与成本角度以及城市化与人口结构角度入手，研究方法主要使用回归分析方法。由图2可分析总结出，研究热点关键词主要涉及房地产市场、住房供给、住房价格、城市化、房价收入比、农业转移人口和住房保障政策等相关方面。

（三）住房需求文献概况

一方面住房需求研究已经取得了丰富的成果；运用经济学理论的相关研究已经形成了清晰的研究体系，涉及到供给与需求、收入与成本、金融市场、财税政策和货币政策，如图3所示。与社会因素相关的研究涉及城市化进程、人口规模与结构、家庭规模、住房环境、文化素质、住房偏好以及社会保障政策等内容，但有些因素难以测量，因此相关研究缺少客观性和系统性^[1]。另一方面我国对于学术研究质量越来越重视，注重内涵、专业性和规范性，住房需求的研究数量下降，成果质量提高。

图3 住房需求与经济相关因素关系图

三、住房需求社会因素分析

住房需求相关社会因素主要涉及城市化进程、人口规模与结构、家庭规模、住房环境、文化素质、住房偏好以及社会保障政策等等，住房需求与社会相关因素关系，如图4所示。

图4　住房需求与社会相关因素关系图

（一）城市化水平

1.城市资源聚集功能

城市的经济资源集聚功通过经济水平和产业的发展表现，经济的发展吸引了许多优秀企业进入市场。产业的发展产生了更多的岗位，促进了就业结构的转型和人口结构的转变^[2]，促进了住房需求。就业机会和工资待遇，吸引了人群向城市聚集，表现出了城市的人力资源集聚功能，人力的大量流入引起刚性住房需求，住房需求的增加。行政资源聚集功能为行政级别高的城市提供了更多的政策优惠，在集聚关键资源和公共资源等方面拥有优势，使得城市更加适宜居住，吸引人群流入，住房需求增加^[3]。

2.城市群

城市群与住房需求的动态关系表现为，在城市化过程中形成了城市群，城市之间相互作用，城市间的住房需求存在“波纹效应”，假设“城市1”与“城市2”在一个城市群中，“城市1”住房价格上升，会导致部分住房需求转移到“城市2”，在供给不变的前提下，导致“城市2”房价上升；并且在“城市1”住房价格的变化下，会使“城市2”对本城市的房地产市场产生预期，导致“城市2”的内部住房价格和需求的变化^[4]。

（二）人口结构

1.人口数量与规模

人口数量增长的因素包括自然增长，机械增长（人口流入）和行政区域的划分^[5]。人口数量增长会导致住房需求增加。有学者的研究表明，由于我国之前实施的计划生育政策和农村发展的情况，我国城市中的人口数量增长中农村转移人口数量大于自然增长，农民工流入城市会导致住房需求的增加^[6]。

2.家庭规模

家庭是住房消费的基本单位，对住房需求的影响显著，家庭规模越小，住房需求就会增加^[7]。我国的家庭规模还正在改变逐渐变小的过程中，新婚夫妇脱离父母，组成新的小型新生家庭。家庭规模不断小型化，住房数量需求会持续增加^[5]。

3.人口老龄化

人口年龄对住房需求的影响，主要因为个人消费与储蓄需求会随年龄的增长发生变化^[8]。未成年时期依靠家庭，没有住房需求。成年后初期进入工作领域，收入稳定，住房需求增加；当收入和储蓄增加或成立一个新家庭后，会有购房或增加居住面积的需要。老龄化的初期阶段，因房价过高会对子女有购房资助行为，带动住房需求；当老年人进入高龄时期，独自生活存在困难，会选择与子女同住或进入养老机构，住房需求下降。所以老龄化对住房需求的影响是先增后减的倒U型^[7]。因此人口老龄化对住房需求的影响是长期的，当老龄化水平超过对子女的代际收入转移，老龄化对住房需求的负向作用才会体现出来^[9]。我国仍处于人口红利阶段，短期内我国人口老龄化不会导致住房需求显著变化^[10]。

（三）住房需求与群体特征

社会群体特征受到受教育程度、年龄、原生家庭、收入等因素的影响。不同的群体特征影响他们的消费心理和住房需求^[11]。学者们对住房需求的群体性研究主要围绕着中低收入群体，旨在通过他们的住房需求特征，解决住房问题。其中农民工群体和青年人才是关注的热点。农民工群体和青年人才收入并不能支持他们支付较高的住房成本，他们的住房需求是刚性需求，更倾向于租房，住房条件更注重交通便利^[12]。另外青年人才具有较高的学历、消费需求多样和家庭结构单一的特征，因此受收入和多样性消费需求的影响，他们对住房的需求表现更加多样，并且存在一定特殊性，应根据青年人才特点，满足住房需求^[13]。

（四）住房保障政策

住房保障政策针对刚性住房需求，为解决中低收入群体的住房问题，满足他们的基本生活需求，对住房需求产生影响的包括住房公积金制度和经济适用房制度。住房公积金是企业为职工按规定缴存的专向用于住房消费指出的住房储金，以就业为前提，能够满足一部分正规就业人群的住房需求^[14]。研究表明住房公积金提升了部分家庭的买房意愿，提升了家庭的住房需求^[15]。经济适用房限定建设标准、供应对象和房价,供应数量有限，甚至有些地区已经停止了经济适用房建设，但在一定程度上也刺激了家庭的住房需求^[15]。

四、结论与展望

本文分析了住房需求有相关关系的因素的文献现状，研究的相关热点词；整理了与住房需求相关的社会因素，对如何影响住房需求进行简单概述。

社会因素对住房的研究涉及的主观因素较多，研究内容丰富，但很多研究还缺少客观性和系统性。学者们多数都围绕着更容易计量的城市化和人口规模。我国住房保障政策对住房需求的影响并不显著，有些群体并没有覆盖到，不仅对住房需求的影响不明显，而且对改善低收入群体的生活条件也存在缺位，在住房保障政策方面还需要完善。

综合已有的研究成果，未来可以对社会因素进行深入的探讨。第一，针对人群细化住房保障政策研究，充分发挥住房保障政策在满足各类人群的刚性住房需求中的作用。形成具有针对性的住房保障理论。第二，加强对住房需求偏好研究，研究不同群体特征和不同的群体对住房的需求偏好。一方面可以结合住房保障政策进行研究，满足居民的刚性住房需求；另一方面，可以结合居民住房满意度研究，通过研究群体的住房需求偏好，改善住房条件，提高居民的住房满意度。

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